2018 hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, dass das bisherige Gesetz zur Bestimmung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, da ähnliche Grundstücke bislang unterschiedlich behandelt werden und somit auch dem im Grundgesetz aufgeführtem Gebot zur Gleichbehandlung widersprechen. Da die Ungleichbehandlung vor allem mit den sogenannten Einheitswerten der Immobilie zusammenhängt, werden Grundstücke in den neuen Bundesländern nach ihrem Wert aus dem Jahre 1935 und in den alten Bundesländern nach ihren Werten aus dem Jahr 1964 behandelt. Da die Grundstückswerte sich seitdem stark entwickelt haben, kommt es aktuell zu unterschiedlichen, teils unfairen Besteuerungen vom Eigentümer.
Um gegen diese Ungleichheit gerecht zu agieren, zielt die neue Grundsteuerreform, die im November 2019 verabschiedet wurde, auf eine Änderung bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes sowie Anpassungen der Steuermesszahlen und der Hebesätze ab.
Hierfür werden die Bemessungsgrundlagen für die Berechnung der Grundsteuer (Grundbesitzwert, Steuermesszahl und Hebesatz) mit dem Inkrafttreten der Grundsteuerreform am 01.01.2025 angepasst.
Die Grundsteuer darf nicht mit der Grunderwerbssteuer verwechselt werden. Die Grundsteuer fällt jährlich an im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer, die einmalig bei einem Kauf einer Immobilie erst anfällt.
Zusammen mit der Grundsteuerreform geht eine Änderung des Grundgesetzes einher, um die Gesetzgebungsbefugnis der Bundesregierung zu sichern und gleichzeitig den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht zu geben.
Sofern sich ein Bundesland für das von Olaf Scholz vorgestellte Modell entschieden hat, haben die Behörden nun fünf Jahre Zeit, die notwendigen Werte der Grundstücke und die Höhe des Mietniveaus zu erheben.
Für die Berechnung der neuen Grundsteuer werden im Rahmen der Grundsteuerreform alle Grundstückwerte durch eine, gegenüber den Finanzämtern abzugebende, Feststellungserklärung neu ermittelt. Somit haben die Bundesländer die Wahl, dem sogenannten Bundesmodell des damaligen Bundesfinanzministers Olaf Scholz zu folgen oder ein eigenes Modell zu entwickeln.
Nicht nur die Kommunen, sondern auch die Immobilieneigentümer werden im Rahmen der Neubewertung in die Pflicht genommen. Eigentümer müssen somit zwischen Juli 2022 und Oktober 2022 eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte online beim Finanzamt abgeben. Bereits im März 2022 sollten Immobilieneigentümer bereits ein entsprechendes Informationsschreiben erhalten haben.
Bis die Grundsteuerreform 2025 in Kraft tritt, haben die Bundesländer freie Wahl wie die Grundstückswerte neu bewertet werden sollen.
Somit unterscheiden sich auch die Daten, die Immobilieneigentümer dieses Jahr an das zugehörige Finanzamt übermitteln müssen. Für Immobilienbesitzer mit Eigentum in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen stellt sich das Grundsteuermodell individuell dar, während für Immobilienbesitzer mit Eigentum in anderen Ländern das Bundesmodell gilt. Auch wenn die Regelungen je nach Bundesland variieren können, bleibt das Prinzip zur Grundsteuerberechnung gleich.
Im Rahmen der Grundsteuerreform darf die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. Ob Mieter in Zukunft mit erhöhten Nebenkosten rechnen müssen, hängt vor allem davon ab, welche Grundbesitzwerte im Zuge der Reform ermittelt werden.
