Unter der Grunderwerbssteuer versteht sich eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Erwerber bezahlt werden muss. Als Grundlage dient das Grunderwerbssteuergesetz. Diese Steuer ist eine Verkehrsteuer. Im Großen und Ganzen bedeutet das, dass Sie an einem Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpfen. In der Regelt handelt es sich um einen Kaufvertrag über ein Grundstück. Die Grunderwerbsteuer macht in etwa 1,8% des Steueraufkommens in Deutschland aus, was im Jahre 2017 ca. 13,15 Milliarden Euro waren.
In der Regel bemisst sich die Steuerhöhe am Kaufpreis des Grundstücks. Zu dem Grundstück gehören nicht nur der Grund und Boden, sondern auch fest verbundene Sachen. Somit wird die Steuer beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den kompletten Kaufpreis und nicht nur auf den Grundstückswert erhoben. Falls man dagegen ein Grundstücks kauft und selber ein Haus darauf errichtet, fällt die Steuer nur auf das unbebaute Grundstück an. Es gibt bestimmte Faktoren, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden. Dazu jedoch später mehr. Übrigens liegt die Freigrenze bei 2.500,-€. Bedeutet, dass ein Kauf in Höhe von 2.500,-€ steuerfrei ist. Die Steuer ist nach einem Monat der Bekanntgabe des Steuerbescheides fällig.
Der auf den Kaufpreis angerechnete Steuersatz ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.
Hier finden Sie eine Übersicht der Steuersätze der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:
Bundesland | Steuersatz |
|---|---|
Berlin | 6,0% |
Brandenburg | 6,5% |
Sachsen | 3,5% |
Sachsen-Anhalt | 5,0% |
Thüringen | 6,5% |
Schleswig-Holstein | 6,5% |
Niedersachsen | 5,0% |
Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
Rheinland-Pfalz | 5,0% |
Saarland | 6,5% |
Hessen | 6,0% |
Hamburg | 4,5% |
Bremen | 5,0% |
Bayern | 3,5% |
Baden-Württemberg | 5,0% |
Je nach Höhe des Kaufpreises und Bundesland ergibt sich eine konkrete Summe der Grunderwerbsteuer. Ein Beispiel:
Bundesland | Grunderwerbsteuer bei Kaufpreis von 500.000,00€ |
|---|---|
| NRW | 32.500,00€ |
| Berlin | 30.000,00€ |
Wie bereits erwähnt, gibt es Eigenschaften, die nicht zu den Grundstücken gerechnet werden und auf die somit keine Grunderwerbsteuer anfällt.
Dazu gehören zum Beispiel:
gebildete Instandhaltungsrücklage nach dem WEG,
Vor allem sind die letzten beiden Punkte für Käufer/innen sehr interessant.
Als Zubehör gelten laut Gesetz: „bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und (…) in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnisse stehen“. Auf gut Deutsch: Inventar, wie Einbauküchen, Möbel sowie sämtliche andere bewegliche Gegenstände fest mit Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind. Details dazu müssen im Kaufvertrag aufgeführt sein, wobei hier ein besonderes Augenmerk auf die Formulierung gelegt werden muss.
Hinweis: Wichtig ist auch die Auslegung der finanzierenden Bank. In der Regel finanzieren Banken das aufgeführte Zubehör nicht mit, was zu einer Verringerung der Kreditsumme führen kann. Der Erwerb des Zubehörs muss dann beim Eigenkapitalanteil berücksichtigt werden.
Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Diese wird vom Eigentümer anteilig im Wohngeld bezahlt.
Den Anteil am Gemeinschaftseigentum zeigt das Grundbuch. Damit lässt sich der Anteil an der Instandhaltungsrücklage berechnen. Wird dies ordentlich im Kaufvertrag ausgewiesen, ist dieser Anteil nicht steuerpflichtig (Grunderwerbsteuer).
Die Grunderwerbsteuer steht in der öffentlichen Kritik. Hier wird vor allem die wiederholte Erhöhung genannt. Diese wirkt sich auch auf alle der Steuer zugehörigen Leistungen aus und verteuert diese. Das wirkt sich vor allem auf das Wohnen beziehungsweise das Mieten aus. Auch bremst die Grunderwerbsteuer die Mobilität der Käufer und verlangsamt die Dynamik im Immobilienmarkt. Gerade jüngere Käufer werden dadurch im Erwerb von Eigentum behindert.
Aktuell wird die Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit der Einführung des Bestellerprinzip diskutiert. Branchenkenner befürchten, dass hieraus eine Erhöhung der Kaufpreise am Markt resultieren könnte. Dies würde auch die Summe der Grunderwerbsteuer und damit die Nebenkosten erhöhen. Was ein Erwerb für bestimmte Käuferschichten deutlich erschweren würde.
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