Grundsteuer 

In der Regel ist die Grundlage für die Grundsteuer das jeweilige Grundstück.

Nahezu alle Eigentümer bezahlen einen anderen Betrag. Dies ist auch der Fall bei Objekten in der selben Straße. Ursache dafür ist die regional unterschiedlicher Hebesatz und der komplizierte Einheitswert.

Deutschlandweit gibt es zwei Grundsteuerformen. Grundsteuer A (argarisch) für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft und Grundsteuer B (baulich) für bebaute und bebaubare Grundstücke und Gebäude. Historischer Fakt: 1960 – 1961 herrschte auch eine Grundsteuer C für baureife Grundstücke.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Grundstückskauf oder Grundstücksanteil vom Erwerber gezahlt werden muss. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Somit sind die an einen Vorgang des Rechtsverkehrs angeknüpft. In der Regel ist das ein Grundstückskaufvertrag. Lesenswerte Inhalte zu diesem Thema finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer die beim Kauf (Erwerb) eines Grundstücks oder Grundstückanteils vom Käufer gezahlt werden muss. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Das bedeutet, dass Sie an einen Vorgang des Rechtsverkehrs anknüpft. In der Regel ist das ein Kaufvertrag über ein Grundstück. Lesenswerte Inhalte dazu finden Sie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Die Grundsteuerberechnung erfolgt nach 3 Faktoren, die von den Finanzämtern und Gemeinden in mehreren Rechenschritten ermittelt werden.

1. Die Höhe des Einheitswertes wird vom Finanzamt festgestellt. Als Grundlage dafür dient das Bewertungsgesetz. Die Eigentümer erhalten im Anschluss einen Einheitswertbescheid.
2. Auf Grundlage des gesetzten Einheitswertes wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt. Hierfür werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Anschließend erhalten die Eigentümer einen Grundsteuermessbescheid.
3. Den Gemeinden liegt ebenso der Grundsteuermessbescheid vor. Dieser enthält den Messbetrag, der wiederum mit dem individuellen Hebesatz der Gemeinden multipliziert wird. So wird die Grundsteuerhöhe ermittelt.

Um die Grundsteuer zu ermitteln wird der Einheitswert herangezogen. Der Einheitswert wird im Bedarfsfall durch das Finanzamt ermittelt. Bei Neubauten wird vom Finanzamt ein spezieller Fragebogen angefordert. Eigentümer sind hier zur Abgabe von Informationen über die Immobilie verpflichtet. Außerdem fordert das Finanzamt in der Regel auch Baupläne, Flächenberechnungen und angaben über mögliche Mieteinnahmen an. Bei Altbeständen bestehen bereits Einheitswerte, die einem Vorbesitzer übergeben werden können. Mit dem vom Eigentümer übermittelten Angaben erstellt das Finanzamt die sogenannte Ertragswertermittlung. Das Finanzamt stellt den Grundstückswert entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren fest. Dieser beinhaltet den Gebäudewert, den Bodenwert und den Wert vorhandener Außenanlagen. In der Regel ist der ermittelte Einheitswert immer niedriger als der eigentliche Marktwert der Immobilie. Laut Gesetz gibt es einen Mindestwert, der besagt: „Der für ein Grundstück angesetzte Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre“.

Das Ertragswertverfahren wird zur Ermittlung des Grundstückswerts genutzt.

Die gesetzliche Grundlage für dieses Verfahren bildet das Bewertungsgesetz.

Laut Gesetz umfasst der Grundstückswert den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Hierfür werden Jahresrohmiete und ein Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ist eine Zahl mit der die Jahresrohmiete zu vervielfachen ist (§80 BewG). Die Zahl ist gesetzlich geregelt und bestimmt sich nach Grundstücksart, Bauart und Bauausführung, dem Baujahr des Gebäudes und der Einwohnerzahl der Belegungsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt. Zusätzlich müssen bei der Ermittlung des Grundstückswerts noch außergewöhnliche Grundsteuerbelastung (§81 BewG) und Ermäßigung und Erhöhung (§82 BewG) beachtet werden.

Angewandt wird das Ertragswertverfahren in der Regel bei folgenden Grundstücksarten:

   Mietwohnungsgrundstücke

   Geschäftsgrundstücke

   Gemischt genutzte Grundstücke

   Einfamilienhäuser

   Zweifamilienhäuser

   Sonstige bebaute Grundstücke

Zuerst wird der Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Dies geschieht gestaffelt nach Art der Nutzung und Grundstücksart. Das Ergebnis der Multiplikation ist der Grundsteuermessbetrag, der wiederum mit Hebesatz multipliziert wird. Daraus ergibt sich die für den Eigentümer zu zahlende Grundsteuer. Die Grundsteuermesszahl beträgt zwischen 2,6% - 10%. Die Messzahl ist nicht bundesweit einheitlich. Je nach Immobilienart oder nach Bebauung sowie Lage gelten verschiedene Werte. In den neuen Bundesländern sind die Grundsteuermesszahlen in der Regel höher als in den alten Bundesländern. Auch als Ausgleich für die grundsätzlich geringeren Einheitswerte in den neuen Bundesländern.

Wie der Steuermessbetrag ermittelt wird erklären wir Ihnen hier kurz: Das zuständige Finanzamt fordert benötigte Unterlagen vom Eigentümer damit der Steuermessbetrag festgestellt werden kann. Dazu gehört eine Beschreibung des Grundstücks mit Lageplan, Bauzeichnung und die Wohn- und Nutzflächenberechnung. Außerdem müssen Eigentümer den passenden Vordruck zur Grundstücksbeschreibung ausfüllen. Mit diesen Angaben erstellt das Finanzamt den Grundsteuermessbescheid, der an Eigentümer und zuständige Gemeinden verschickt werden. Multipliziert man die Messzahl mit dem Einheitswert so erhält man die Steuermesszahl. Zur Berechnung der Grundsteuer sind Kenntnisse über alle Zwischenschritte und Werte notwendig.

Der Hebesatz zur Berechnung der Grundsteuer wird von den Städten und Gemeinden individuell festgelegt.

Hier als Beispiel der Hebesatz in Emmerich: